Схеми за финансиране изграждането на паркинги, нови жилища и жилищни ремонти

mailto:mzlatev@abv.bg

http://mir1.free.bg/

 

 

Изграждане на паркинги върху общинска земя и тяхното ползване.

Остойностяване на строителството

Размерът на едно паркомясто е приблизително 13 кв.м.[1], като към него трябва да се прибавят приблизително още толкова площ от общите части на паркинга[2], което прави 26 кв. м. Цената на едно паркомясто ще се определя като 26 кв.м. бъдат умножени по цената за строителство на 1 кв. м. за съответния вид паркинги, като към получената сума бъде прибавен и 20 % ДДС. В тази връзка цената за 1 кв.м. без ДДС ще бъде: 700 лв. за подземен паркинг, изграден при наличието на подпочвени води, каквито в София има много[3]; 621 лв.за многоетажен паркинг с включена цена и за изработване на проекта [4] и 400 лв. за сглобяем паркинг[5].

Остойностяване на финансирането

Ще приемем, че изграждането на паркингите ще бъде финансирано чрез дългосрочни заеми, като използваме данните за дългосрочните държавни облигации: цената на 10 годишните облигации е 0,5% годишна лихва, платима на 180 дни.

Остойностяване на разходи по изплащане на инвестицията за изграждане на паркинг

Сумата на главницата по заема ще бъде изплатена от общината на кредиторите в края на периода, като през целия период размерът на лихвените плащания ще бъде един и същ. Ще приемем, че за обслужване на заема общината трябва да събира регулярни месечни вноски от ползвателите на паркоместата. Тези вноски ще бъдат изчислени по следния начин: размерът на главницата ще бъде разделен на сумата, получена от умножението на броя на месеците в една календарна година по броя на години, за които е отпуснат заема (12x10); годишният размер на дължимите лихви бъде разделен на 12; към сбора от месечната вноска по главницата и лихвените плащания ще бъда прибавена и сумата на 20 % ДДС, която ще се плаща по крайните потребители на паркоместата.

Всички суми са в лева.

 

Подземен паркинг, изграден в условията на подпочвени води

Многоетажен паркинг

Сглобяем паркинг

Цена на 1 паркомясто с включени общи части и ДДС при строителството

21840

16146

12480

При погасяване на 10 годишен кредит

 

 

 

Месечна вноска (главница плюс лихва) по обслужване на дълга

191

141

109

Месечна такса за ползване на паркомясто (месечна вноска по обслужване на дълга плюс ДДС)

229

170

131

Цена за ползване на паркомясто за едно денонощие

8

6

4

Цена за едночасово ползване на паркомясто

0,32

0,24

0,18

 

Месечна цена  в лв. за служебен абонамент, предлаган от общината

Синя зона

650

Зелена зона

450

Извън зоните за почасово паркиране

264

 

 

Възможни решения

Изграждане на общински паркинги за платено паркиране

От горната таблица се вижда, че цената за ползване на едно паркомясто, изградено с 10 годишен кредит за всички видове паркинги, е конкурентна на цените, предлагани от общината за ползване на служебен абонамент. Това означава, че ако общината разполага със собствени терени в непосредствена близост до възлови места в града, където има голямо струпване на автомобили и съответно търсене на места за паркиране, както и там, където има достатъчно много физически или юридически лица, които са готови да наемат дългосрочно паркоместа при посочените по-горе цени, общината може да изтегли дългосрочен кредит и да построи паркинги без да бъде натоварена с извънреден финансов риск.

Изграждане на паркинги за продажба

 Данните в горната таблица показват, че общината може да построи паркинги и да ги продаде на изплащане за срок от 10 години. Размерът на погасителните вноски в таблицата е изчисляван за паркомясто от 13 кв. м., но общината може да построи и гаражи с по-голяма квадратура по желание на клиента. В този случай за всеки допълнителен квадратен метър месечната погасителна вноска ще расте с около 6 лв., което прави изграждането на подземни гаражи с размер от примерно 18 кв. м. напълно приемливо за огромен брой притежатели на автомоболи, тъй като  месечната погасителна вноска за гараж, а не за паркомясто, ще бъде около 220 лв. Тук, както и при горния случай, финансирането на строителството ще се извърши чрез дългорсочен общински или  държавен кредит, чието погасавяне ще бъде прехврълено изцяло на крайните потребители.

Изграждане на паркинги за домуване на автомобилите

Тук става въпрос за паркинги по местоживеене и по-конкретно за използване на междублоковите пространства. Понастоящем ползването на общинските паркинги в междублоковите пространства се извършва абсолютно безплатно и това състояние е прието да се счита за норма. Изграждането обаче на достатъчно паркоместа за всички автомобили ще изисква значителни ресурси, ето защо основният въпрос е откъде да се  намерят пари. Тъй като единственият начин да бъдат изградени нужните паркинги е това да стане за сметка на гражданите, то общината трябва да започне набирането на допълнителни средства. Първата възможна стъпка за това може да бъде въвеждането на платен абонамент за паркоместата в паркингите в междублоковите пространства срещу примерно 20 лв. месечна такса с включен ДДС. Втората стъпка може да бъде свързана с леко увеличаване на данъка върху автомобилите. В тази връзка нека разгледаме един пример, при който общината ще отдаде 50 000 паркоместа в междублоковите пространства срещу 20 лв. месечно с включен ДДС и ще увеличи данъка върху автомобилите с 20 лв. годишно. Годишният приход от платения абонамент би бил около 10 млн. лв., а от повишения данък върху автомобилите, при 600 000 автомобила, постъпленията биха били 12 млн. лв., или общо 22 млн. лв. Срещу тази сума годишно могат да бъда изградени сглобяеми паркинги за около 1 730 автомобила, или 17 310, ако общината изтегли 10 годишен кредит. Ако на втората година срещу приходите от новите 17 310 паркоместа бъде изтеглен нов 10 годишен кредит, това ще добави нови 2 600 паркоместа. Така ние виждаме, че кредитът позволява бъдещите приходи от 50 000 паркомента да доведат до изграждането на нови близо 20 000 паркоместа само за две години.

Заключение

От разгледаните по-горе случаи по-важното е не броят на новите паркоместа, а принципите, които ще определят отношенията между общината и гражданите. На първо място, ползването на общинска собственост, в конкретния случай паркинги, трябва да става срещу заплащане. Това означава, че паркирането в големите комплекси ще бъде изцяло платено чрез минимален  служебен абонамент и автомати за почасово паркиране. На второ място, доверие има там, където хората знаят как точно се харчат парите им. Това означва, че ако слежубният абонамент се покачи от 20 на 30 лв. месечно, това няма да предизвика недоволство, защото гражданите ще знаят къде отиват парите им.

Конкретното приложение на описаните схеми изисква първа стъпка да бъде събиране на оферти от гражданите за строителство на гаражи мза продажба и чак след това да се пристъпи към цялостно планиране строителството на нужните паркоместа за наличните автомобили.


Играждане на жилища върху общинска земя с налична инфраструктура и тяхното ползване

Остойностяване на строителството

От 2021 г. стандартът за пасивни сгради ще е задължителен за новото строителство. Понастоящем цената на стандартното строителство е почти изравнена с тази за строителството на пасивни сгради, като 1 кв.м. струва 1300 лв. без да се включва ДДС и цената на земята[6].

Остойностяване на финансирането

Ще приемем, че изграждането на жилища ще бъде финансирано чрез дългосрочни заеми, като използваме данните за дългосрочните държавни облигации: цената на 20 годишните облигации е 1,5% годишна лихва, платима на 180 дни.

Остойностяване на разходи по изплащане на инвестицията за изграждане на жилища

Сумата на главницата по заема ще бъде изплатена от общината на кредиторите в края на периода, като през целия период размерът на лихвените плащания ще бъде един и същ. Ще приемем, че за обслужване на заема общината трябва да събира регулярни месечни вноски от ползвателите на жилищата. Тези вноски ще бъдат изчислени по следния начин: размерът на главницата ще бъде разделен на сумата, получена от умножението на броя на месеците в една календарна година по броя на години, за които е отпуснат заема (12x20); годишния размер на дължимите лихви бъде разделен на 12; към сбора от месечната вноска по главницата и лихвените плащания ще бъда прибавена и сумата на 20 % ДДС, която ще се плаща от крайните потребители на общинските жилища

Цена 70 кв.м. пасивна сграда с включен ДДС

109 200 лв.

Месечна вноска (главница плюс лихва) по обслужване на дълга

592 лв.

Фиксиран месечен наем за срок от 20 г., който включва месечната вноска по обслужване на дълга плюс 20 % ДДС

710 лв.

От горната таблица се вижда, че фиксираният наем за ползване на първокласно жилище от 70 кв.м., с който ще се покриват разходите по обслужване на 20 годишния кредит, е конкурентен на настоящите наеми[7] и е без конкуренция в следващите години. Следователно общината може да изгради първокласни жилища и да ги отдава под наем дългосрочно срещу 710 лв. месечно, или да ги продава срещу дългосрочно изплащане при месечна погасителна вноска от 592 лв.

 

 


Поддържане на съществуващия жилищен фонд

Съществуващи проблеми

Доколкото частният жилищен фонд се явява една от основните съставки на общественото богатство, то неговото поддържане и подобряване е отговорност не само на собствениците, но и на държавната и местни власти. В тази връзка могат да бъдат очертани следните проблеми:

-          съществуващата правна уредба на практика не води до реално поддържане на многофамилните жилищни сгради от техните собственици;

-          не съществуват планове или графици за регулярни основни ремонти, които от своя страна да изискват и регулярно събиране на средства;

-          не съществуват финансови инструменти за осъществяване на скъпоструващи дейности;

Основната причина за това състояние произтича от липсата на финансови инструменти, които да позволяват извършването на скъпоструващи ремонти, без това да натоварва извънредно собствениците на жилища. При сегашната система, ако се наложи примерно основен ремонт на покрива, който да изисква по 2000 лв. от апартамент, това означава, че такъв няма да бъде извършен, тъй като много малко хора разполагат със такава сума свободни средства. Обичайната практика в такива случаи е да се прави частичен авариен ремонт, който като качество и цена е много по-неизгоден от цялостен основен ремонт.

Възможни решения

Създаване на дългосрочни финансови инструменти за основни ремонти

Създаването на инструмент за дългосрочно финансиране на основни ремонти може да стане чрез емитирането на дългосрочен дълг от правителството или общината. Както вече бе посочено, цената на 10 годишен държавен дълг е 0,5% годишно. Това означава, че ако за основен ремонт се падат примерно по 5000 лв. на апартамент, емисията дълг би довела до допълнително месечно плащане от страна на собствениците на жилища в размер на 44  лв. или 1,46 лв. на ден в продължение на 10 години.

Във връзка с горното може да се въведе ориентировъчна месечна сума, която да определя матуритета на заема. Примерно, ако се приеме, че сумата не може да бъде по-висока от 44 лв. на месец, това означава, че за ремонт, който ще струва 2 500 лв. на апартамент, общината или правителството ще емитират дълг не за 10, а за 5 години.

За да бъде изплащането на заема гарантирано, погасителните вноски, които ще правят отделните собственици ще имат статута на данъчно задължение.

Увеличаване на вноските фонд „Ремонт и обновяване“.

Въвеждането на дългосрочни финансови инструменти изисква задължително и повишение на вноските във Фонд „Ремонт и обновяване“. За да бъде това повишение социално поносимо и обществено приемливо, размерът на вноските във фонда трябва да бъде обвързан с цената (данъчната оценка) на притежаваното имущество. Това означава, че който притежава апартамент за 200 000 лв.,. ще трябва да за прави по-голяма вноска от този, който притежава апартамент за 100 000 лв.  Примерно, вноските за фонда могат спокойно да бъдат определени средно на 35 лв. месечно за апартаментите в идеалния център на София и на 10 лв. за крайните квартали.

Въвеждането на допълнителен данък върху празните жилища

Феноменът с празните жилища в големите градове не е само български и съществува и в други държави. Българската особеност е, че при нас той произтича от изключително ниските разходи, свързани със собствеността (местни данъци и разходи по поддръжка на сградите), в следствие на което значителна част от жилищата в икономически най-активните градове стоят празни - конкретно – 24% за София[8]. Последиците от това са само негативнинадценени жилища[9], завишени наеми и т.н.

Решаването на този проблем може да стане чрез въвеждането на данък върху празните жилища. Размерът на евентуалния данък зависи от целите, които ще бъдат поставени. Ако целта е празните жилища да бъдат вкарани в потребителския оборот, т.е. да бъдат отдавани под наем, то размерът на данъка трябва да е обвързан с размера на наемите. Ако целта е просто да се увеличат приходите, тогава размерът на данъка ще бъда една по-малка сума. За да има интерес от живущите в дадена многофамилна жилищна сграда този данък да се събира, е редно една значителна част от събираните суми, а може и цялата сума, да отива във фонд „Ремонт и обновяване“ на съответната сграда. Ако сградата е еднофамилна, да се използва за улицата, квартала и т.н.

От горното може да се предположи, че ако данъкът е в размер примерно на 300-400 лв. месечно, на пазара за продажба или отдаване под наем ще бъдат извадени хиляди жилища. Ако размерът е примерно 50 лв. за крайните квартали и 100 лв. за центъра, раздвижване на пазара няма да има, но със сигурност ще се увеличат средствата за ремонти в сградата.

Въвеждане на график за ремонти.

Въвеждането на график за ремонтите ще доведе до снижавана не цената, тъй като колкото по-голям е мащабът на ремонтната или строителна дейност, толкова по-ниска е цената за крайния платец. Ако примерно няколко многофамилни жилищни сгради излязат с обща оферта за даден ремонт, тогава цената ще бъде още по-ниска.

 

Заключение

Онова, което може да се каже със сигурност, е, че решаването на който и да е материален проблем (паркинги, ремонти и т.н.) може да стане единствено и само за сметка на гражданите. В тази връзка трябва  да се каже следното.

На първо място, завишаването на общата данъчна тежест (включително и вноски за фонд „Ремонт и обновяване“) може да бъде в граници, които не натоварват сериозно месечния бюджет на домакинствата. Това задължително трябва да бъде обвързано със имущественото състояние, което се определя и от цената на притежаваното имущество, а не само от доходите. Така за крайните квартали това завишаване може да е до 20-30 лв месечно, докато за центъра от 50-60 лв. месечно.

На второ място, използването на дългосрочния кредит като основен инструмент за финансиране на строителство и ремонти дава огромни възможности, тъй като позволява една голяма сума да бъде разбита на много малки плащания напред във времето.

На трето място, поддържането на ниска данъчна тежест (включително и вноски за фонд „Ремонт и обновяване“) и липсата на общинско строителство на жилища води до надценяване на жилищата и съответно наемите с около 30%, като същевременно сградите са неподдържани. Всичко това води до по-ниско качество на живот за потребителите, като единствените сигурни печеливши са строителните предприемачи, които реализират продажби в условията на силно надценен пазар.



[1] https://bg.puntomarinero.com/parking-space-dimensions-for-cars/

[2] Правен статут на паркомястото според новата правна уредба в Законо за устройство на територията – част 1

https://sofconsult.com/%D0%BF%D1%80%D0%B0%D0%B2%D0%B5%D0%BD-%D1%81%D1%82%D0%B0%D1%82%D1%83%D1%82-%D0%BD%D0%B0-%D0%BF%D0%B0%D1%80%D0%BA%D0%BE%D0%BC%D1%8F%D1%81%D1%82%D0%BE%D1%82%D0%BE-%D1%81%D0%BF%D0%BE%D1%80%D0%B5%D0%B4/

[3] Купуваш паркомясто - 15 000 евро на вятъра, fakti.bg - Виж коментар № 9 –

https://fakti.bg/imoti/14326-kupuvash-parkomiasto-15-000-evro-na-viatyra

[4] Обявиха цената за място в многоетажния паркинг в Пловдив, който ще бъде без служители, trafficnews_bg

https://trafficnews.bg/obshtestvo/obiaviha-tsenata-miasto-mnogoetazhniia-parking-plovdiv-134524/

[5] Сглобяем многооетажен паркинг представят на строителната седмица, imoti.bg

https://www.imoti.net/bg/novini/view/sglobjaem-mnogooetajen-parking-predstavjat-na-stroitelnata-sedmica

[6] Бизнес  70 лв_ струва топлото на пасивна къща, Monitor.bg

https://www.monitor.bg/bg/a/view/21330-70-%D0%BB%D0%B2-%D1%81%D1%82%D1%80%D1%83%D0%B2%D0%B0-%D1%82%D0%BE%D0%BF%D0%BB%D0%BE%D1%82%D0%BE-%D0%BD%D0%B0-%D0%BF%D0%B0%D1%81%D0%B8%D0%B2%D0%BD%D0%B0-%D0%BA%D1%8A%D1%89%D0%B0

[7] Цените на наемите в София са нараснали драстично през последната година, Money.bg

https://money.bg/property/tsenite-na-naemite-v-sofiya-sa-narasnali-drastichno-prez-poslednata-godina.html

[8] Необитаваните жилища в София са 24 %, sega.bg

http://old.segabg.com/article.php?id=893457

[9] Кристофор Павлов: Жилищата в София са частично надценени, capital.bg

https://www.capital.bg/biznes/imoti/2019/11/11/3990030_kristofor_pavlov_jilishtata_v_sofiia_chastichno_sa/